Страх коммуналки
За прошедшие 12 месяцев предложение комнат в продажу в Москве выросло на 22%, следует из материалов «Инком-Недвижимости». В общем объеме продаваемого жилья их доля составляет лишь 4,5%. Комнаты в Москве стоят в среднем 4,67 млн руб., за год средняя цена выросла на 3,3%. Самые дорогие комнаты — в Центральном административном округе: 6,9 млн руб. Самые дешевые — в ТиНАО и ЗелАО: 3,2–3,5 млн руб.
Больше всего продается комнат в Южном и Восточном округах: 765 и 723 соответственно. Третье место — у ЦАО: 652 лота. Наименьшее число объектов — в экспозиции Новой Москвы и Зеленограда: 24 комнаты — в ТАО, 53 — в ЗелАО, 79 — в Новомосковском округе. В остальных округах на продажу выставлено от 273 до 615 комнат. Прирост предложения за год зафиксирован во всех округах: от 14,3% в ТАО до 36,2% в НАО.
"Несмотря на то что комнаты являются одними из самых доступных по цене объектов недвижимости, назвать их популярными и ликвидными нельзя. Именно из-за низкой востребованности они накапливаются в экспозиции«,— говорится в материалах «Инкома». Комнаты — это нишевый, специфический товар, в отношении которого редко бывают колебания спроса. Их обычно покупают не для прописки, а для проживания. "Покупка с целью прописки не выглядит конструктивной, так как цена комнаты выше, чем, например, доли в квартире«,— говорит руководитель офиса «Тургеневский» «Инком-Недвижимости» Мария Варьяс.
Покупают комнаты те, у кого нет другого жилья в Москве и бюджета на покупку квартиры, но есть желание жить именно в столице, или люди, вынужденные продать свое жилье, разъехаться с содольщиками, но без возможности доплатить за покупку отдельного жилья. Вместе с низкой ценой покупатель получает все прелести совместного проживания с чужими людьми. Наиболее острые из проблем — деление общих зон: кухни, ванной и туалета. Споры возникают, начиная от графика уборки и соблюдения базовых правил порядка до оплаты и проведения ремонта. Число соседей и их социальный портрет влияют на цену комнаты. "Если соседи злоупотребляют алкоголем или ведут антиобщественный образ жизни, продать комнату в такой квартире сложно даже за небольшую сумму",— сетует Мария Варьяс. В остальном на цену влияют такие факторы, как статус локации, близость к метро и МЦК/МЦД, тип дома, состояние объекта, этаж.
Формат продажи комнат не новый, но оформление сделки требует соблюдения ряда условий. Главную опасность создает возможное нарушение права преимущественной покупки, которое есть у соседей. По закону (ст. 250 ГК РФ) собственники соседних жилых помещений в квартире имеют приоритет приобретения. То есть, начиная продажу, нужно в первую очередь предложить комнату соседям и только потом, в случае их письменного отказа, заверенного у нотариуса, выставлять комнату на свободный рынок. Кроме заверения отказа от преимущественного права у нотариуса есть и другой вариант. Уведомить собственников-соседей нотариально заверенной бумагой, и, если они не ответят в течение месяца, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, с которым можно проводить сделку. "Если преимущественное право покупки нарушено и объект предлагается третьему лицу без надлежащего уведомления, то сосед может обратиться в суд, оспорить сделку и перекупить право собственности",— говорит госпожа Варьяс.
Основная опасность — это ненадлежащее уведомление. Проверить нарушение права преимущественной покупки крайне сложно. Как правило, у покупателя нет адреса собственников соседних комнат, он не имеет доступа к почтовым документам. "В случае, когда сделка проходит со свидетельством о передаче заявления, а не отказом от права преимущественной покупки, покупатель всегда рискует быть втянутым в судебный процесс«,— предупреждает Мария Варьяс.
Дополнительные сложности возникают из-за того, что сособственники злоупотребляют своим преимущественным правом. Например, игнорируют уведомления о намерении продать комнату, уклоняются от официального оформления отказа от покупки либо заявляют о своем желании купить и не покупают. Но, по словам Марии Варьяс, в последние годы судебная практика складывается в интересах покупателей: «Суды встают на их сторону, если доказано, что собственник соседней комнаты злоупотребил своим правом преимущественной покупки».
Поделиться
