На загородной вторичке Подмосковья более чем две трети предложения составляют дачи

За четыре года доля коттеджей на загородной вторичке Московской области сократилась в 8 раз: если осенью 2020 г. она составляла 49%, то нынешней 6%, в то время как дачи увеличили долю своего присутствия в предложении с 8% до 67%, подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость.

В компании отмечают, что в целом до 70% вторичных лотов в продаже — низколиквидные, поэтому экспозиция сохраняет свой объем и не сокращается существенно: за последние 12 месяцев она уменьшилась всего на 1,7%. В список областных локаций с наибольшим предложением входят городские округа Истра, Раменский, Одинцовский, Домодедово и Дмитровский — совокупно здесь представлено 38% объектов.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке загородной недвижимости Московской области две трети предложения — 67% — занимают дачи, 27% экспозиции составляют участки без подряда (УБП), 6% коттеджи, блокированная застройка (таунхаусы и дуплексы) на рынке представлена всего 10-ю объектами — такая цифра не имеет статистической значимости. В целом сегодня на подмосковной вторичной загородке в продаже находится 140,25 тыс. лотов, что на 1,7% меньше, чем осенью прошлого года.

«Можно было ожидать, что при довольно активном интересе к загородной недвижимости со стороны покупателей спрос захватит в том числе вторичный сегмент, что привело бы к более серьезному сокращению экспозиции, но такого не происходит. Причина в том, что до 70% подмосковной загородной вторички занято низколиквидными объектами: по завышенной цене, морально и физически устаревшими или неухоженными, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

— Примечательно, что за последние несколько лет объем предложения вторичных коттеджей уменьшился значительно: если осенью пандемийного 2020 г., когда был отмечен взлет востребованности загородки, на них приходилось 49%, то спустя год доля уменьшилась до 10% и оставалась примерно такой в 2022–2023 гг., а к сегодняшнему дню сократилась почти вполовину. Это говорит о том, что коттеджи на вторичке все-таки вымываются спросом и реже поступают в продажу, тогда как дачи остаются без массового внимания покупателей и накапливаются в экспозиции — за четыре года их доля выросла с 8% до 67%».

По мнению Татьяны Максимовой, начальника отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость и члена Общественного совета при Росреестре РФ, с развитием транспортной инфраструктуры дача воспринимается сегодня как дальний летний дом на природе, уже в 30 км от Москвы строящиеся загородные дома, в т.ч. на вторичных УБП, — это преимущественно здания, пригодные для круглогодичного проживания. В удалении до 30 км от МКАД в качестве сезонных дач на рынке присутствуют только старые дома, которые изначально возводились в таком формате.

«Конечно, покупателей мало интересуют устаревшие дачные постройки, здания в плохом состоянии или возведенные из подручных материалов, а также ’’динозавры’’ из 90-х — дома с площадями свыше 400 кв. м, вычурной архитектурой и отделкой, — рассказывает Татьяна Максимова.

— Такую недвижимость покупают, только если она расположена в привлекательной локации, чтобы потом построить современное жилье. Отмечу: если дом годится только под снос, то его наличие удешевляет участок, поскольку здание придется убрать, а затем снять с регистрации как объект. Снос — дело дорогое: разобрать стоит денег (и рабочих сейчас найти сложно), кроме того, нужно вывезти строительный мусор, а это настоящий квест, так как со свалками ’’в стране напряженка’’. Поэтому земельный надел со старым домом, подлежащим сносу, проигрывает в ликвидности чистому участку».

Как отмечает Дмитрий Таганов, незастроенные участки на вторичке — это, как правило, УБП, которые раньше приобретались на первичном загородном рынке с надеждой что-то построить для себя или с тем, чтобы впоследствии продать. В связи с удорожанием стройматериалов или по другим причинам люди не смогли реализовать свой инвестиционный проект — вот наиболее распространенная причина перепродажи земельных наделов.

Согласно подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, участки сейчас выставляются в продажу по цене в среднем 2,09 млн руб., медианная стоимость дач находится на уровне 9,79 млн руб., коттеджей 28 млн руб., блокированной застройки 17,60 млн руб. В список локаций Московской области с наибольшим объемом предложения вторичных загородных лотов входят городские округа Истра (10% от совокупного объема), Раменский (9%), Одинцовский (8%), Домодедово (6%) и Дмитровский (5%) — совокупно здесь представлено 38% экспозиции.