Вторичный рынок Москвы в 2025 году: анализ и прогноз

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость выявили ключевые тенденции московского вторичного рынка в 2025 г. Так, в первой половине года доля покупок вторичного жилья без ипотеки стала рекордной с 2016 г.; покупатели с «живыми деньгами» интересуются качественными объектами с добротным ремонтом, но такие варианты в дефиците; спрос не просел относительно прошлого года; объем вторичного предложения и цены — без изменений; в числе потенциальных покупателей доля «квартирных туристов» выросла с 15% до 40%. По прогнозам аналитиков компании, в 2026 г. количество сделок может увеличиться на 10–15% при условии плавного снижения ключевой ставки, а также за счет выхода на рынок отложенного спроса.

Доля безипотечных сделок стала рекордной за девять лет

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке Москвы в первой половине 2025 г. всего 10% покупок совершались с использованием ипотеки — доля примерно вдвое меньше, чем в аналогичный период 2024 г., соответственно, 90% сделок проходило с «живыми деньгами» (полученными в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах) — это максимальное значение с 2016 г., когда почти весь вторичный сегмент функционировал без заемных средств.

Во второй половине года доля покупок с использованием ипотеки стала постепенно увеличиваться, и к финалу достигла 20% (что примерно соответствует значениям тех же периодов 2024 г.), что, впрочем, не оказало особого влияния на рост числа сделок — ипотека пока слишком дорогая, и клиенты не кредитуются на полную сумму покупки квартиры, а берут заем только для доплаты при альтернативной сделке, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость.

Тренд на качество

В этом году сформировалась новая тенденция на вторичном рынке — рост интереса к квартирам в бюджете выше среднего, в хорошем состоянии и с добротным ремонтом: такие объекты занимали около 70% спроса на вторичке, и только 30% приходилось на лоты из нижнего ценового сегмента.

«Если при доступных жилищных кредитах ипотечники составляли большинство покупателей, в основном ориентировались на стоимость и искали самое экономичное, то клиенты, располагающие полной суммой для покупки, выбирают качественное — хорошие объекты в цене, в ходу, и они все быстро продаются. Например, практически мгновенно — со сроком экспозиции две недели — реализуются ликвидные квартиры с ремонтом под ключ, — говорит Сергей Шлома, директор направления „Вторичный рынок“ ИНКОМ-Недвижимость. — Покупатель появляется сразу, как только на продажу выставляется объект по рыночной цене в состоянии ’’въезжай и живи’’, потому что ремонтом никто заниматься не хочет».

При этом в компании отмечают, что снижается востребованность и статус старого жилфонда: к морально устаревшим относятся, например, кирпичные здания 1950–80-х годов постройки, в том числе сталинки. Если раньше многокомнатные квартиры в сталинских домах занимали нишу наиболее престижного жилья, то сейчас это не так, поскольку современное предложение может превосходить сталинки по многим параметрам. И единственным преимуществом остается локация — в престижных центральных районах Москвы.

Приток новых объектов сократился на 20%

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, экспозиция вторичного жилья в старой Москве насчитывает 100,18 тыс. лотов — с начала года она увеличилась всего на 1%. В Новой Москве на продажу выставлено 8,93 тыс. вторичных лотов — с начала года прирост на 2%. В Подмосковье можно выбирать из 69,69 тыс. вариантов — с начала года экспозиция сократилась на 6,4%. Причем, по наблюдениям экспертов-практиков компании, предложение примерно на 80% состоит из балласта — то есть, объектов, на которые нет спроса.

«Как правило, виноваты неадекватные ценовые запросы продавцов: малоликвидные варианты по завышенной стоимости покупателям не интересны. В целом опыт работы показывает, что любая нормальная квартира без очевидных недостатков продается максимум за месяц. Если за это время покупатель не нашелся, значит, рынок квартиру игнорирует — она не соответствует ожиданиям клиентов и будет долго висеть в экспозиции, — говорит Сергей Шлома.

— А проблема сегодняшнего рынка в том, что продавать особо нечего — в этом году приток новых лотов сократился на 20%. Факт — люди не хотят избавляться от активов в недвижимости, и пока ситуация непонятная, мало ипотечников, многие потенциальные продавцы предпочитают подождать. В основном квартиры выставляются на продажу для решения жилищного вопроса путем альтернативных сделок».

Спрос без взлетов и провалов

«Этот год по числу сделок примерно соответствует прошлому, то есть, без взлетов и провалов, но потенциальный спрос выше, потому что многие присматриваются к недвижимости как к самому надежному активу для сохранения средств, накопленных на депозитах. Ставки по вкладам значительно ушли вниз по сравнению с весенними. Многим тяжело перекладывать деньги с 20% под условно 12–15% и, в моменте, они выходят на рынок изучить перспективы. Кто-то входит в сделку, кто-то разочаровался в ценах и качестве предложения, и вернулся в депозит», — объясняет Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость.

По словам Сергея Шломы, динамика спроса в этом году, как и в прошлом, малопоказательна. «Чтобы оценить картину, следует посмотреть на нее в широкой перспективе. После того, как ипотечные ставки стали заградительными, фактически с 2024 года, вторичный рынок недосчитался 20% покупателей. Однако и экспозиция не расширилась — за эти два года без ипотеки сформировались отложенные спрос и предложение. Соответственно, никаких движений по ценам не происходит», — отмечает эксперт.

Цены стабильны

«Начиная с 2022 г. цены на вторичном рынке Москвы топчутся на месте. Для сравнения приведем соотношение ноябрьских показателей медианной стоимости квадратного метра в старых границах столицы за этот период: в 2022 г. — 276,8 тыс. руб. (за прошедший год цена уменьшилась на 0,5%), в 2023 г. — 279 тыс. руб. (годовой рост на 0,8%), в 2024 г. — 285 тыс. руб. (рост на 2,1%), в 2025 г. — 286,4 (рост на 0,5%). Динамика в пределах от —0,5% до +2,1% является условной, это следствие не рыночных изменений, а пополнения экспозиции или выхода из нее более дешевых или более дорогих объектов. За эти годы рынок менялся под влиянием внешних факторов, но ни колебания спроса на фоне объявления СВО, ни дальнейшее охлаждение покупательского интереса в связи с подорожанием ипотечных кредитов, ни общая инфляция не оказали воздействия на стоимость вторичной недвижимости. Как мы видим, уходящий год — не исключение», — рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

«Туристов» стало больше

В ИНКОМ-Недвижимость проследили за развитием «квартирного туризма» на вторичном рынке жилья Москвы — когда люди интересуются объектами, ходят на просмотры, но не совершают покупки. Как правило, так поступают, чтобы прицениться с расчетом купить жилье, но не сейчас, а в перспективе.

Сергей Шлома: «В этом году тренд преимущественно формируют держатели банковских вкладов, планирующие зафиксировать прибыль и переложить деньги в недвижимость либо решить жилищный вопрос за счет накоплений. Если в начале года и весной они составляли 15% в числе потенциальных покупателей, с мая по сентябрь — уже 30%, то в октябре доля выросла до 40% и сохраняется по настоящее время. На рост ’’квартирного туризма’’ повлияло поступательное снижение ключевой ставки и доходов по вкладам. С другой стороны, ему способствует и дефицит ликвидных предложений: кто-то действительно ищет, хочет купить, но не находит. Старый жилфонд и квартиры без ремонта — это практически неликвид. В отсутствие ипотечников, при неактивном и избирательном спросе, очень быстро продаются только качественные и современные объекты. Рынок сегодня принадлежит продавцам новых квартир».

В 2026 году спрос может вырасти на 10–15%

Дмитрий Таганов: «Наиболее вероятный вариант развития событий в 2026 г., на мой взгляд, — снижение ключевой ставки и, соответственно, удешевление ипотеки, но не резкое, а медленное и пока незначительное. Поэтому взрывного спроса на вторичке не будет, и сегодняшние рыночные тенденции сохранятся, то есть, большинство покупателей — со своими деньгами, квартирный вопрос решается в основном за счет альтернативных покупок и продаж, ликвидное предложение ограничено, возможно, будет немного больше сделок в связи с плавной коррекцией ставки и постепенным выходом на рынок отложенного спроса. Думаю, что сам рынок, при отсутствии внешнего давления, способен будет сгенерировать плюс 10–15% спроса относительно текущего года, но в целом ситуация во вторичном сегменте останется такой же. Ценовая картина не меняется уже несколько лет, а с учетом общей инфляции получается вовсе не рост, а спад стоимости вторичного жилья. На этом фоне вряд ли в следующем году стоит ожидать существенного увеличения цен».